Inchiesta sul caro casa: in Trentino mezzo milione di euro per un trilocale

Il mercato della casa in Trentino è un affare sempre più competitivo, in cui i residenti devono fare i conti con il fatto che la casa è passata dall’essere un bene primario a uno di rendita con il risultato che la competizione nella domanda si estende anche fuori dai confini della provincia, della regione e dell’Italia e il risultato è che i prezzi, sia dell’acquisto che dell’affitto, salgono e che in alcune località, specie quelle turistiche, gli acquisti di prime case si contano ormai sulle dita di una mano e che in altre zone per un affitto se ne va via buona parte dello stipendio.

I dati
Una nota di metodo va introdotta prima di analizzare il grafico: i dati sono stati raccolti facendo una media degli annunci pubblicati sui maggiori portali online. Si tratta quindi di una fotografia parziale, analizzata poi con l’aiuto delle agenzie immobiliari del territorio, e che nel calcolare il costo di un appartamento standard non tiene conto di fattori come: la posizione, l’età dell’edificio e altro. I prezzi reali possono quindi variare, in alcuni casi verso il basso, ma in molti altri verso l’alto. Individuato il costo al metro quadro è poi stato calcolato il prezzo medio di due tipologie di appartamento. Uno da 40 metri quadri: ossia un grande monolocale o un piccolo bilocale, la soluzione cercata da single o coppie che ancora non hanno figli. Il secondo è un appartamento da 70 metri quadri, un trilocale ossia due camere da letto con cucina/soggiorno. La soluzione standard per una giovane famiglia con un figlio. Il dato generale è che i prezzi sono aumentati ovunque rispetto a prima della pandemia, sia per l’acquisto che per l’affitto. E questo nonostante l’aumento dei tassi di interesse abbia indebolito il potere di acquisto di molti.
Pinzolo meta ambita
L’analisi sul mercato di Pinzolo è un perfetto esempio di quello che si scriveva. Il Comune infatti è ampio e comprende anche Madonna di Campiglio. Il prezzo al metro quadro di una casa può variare quindi molto. Il risultato medio dice che per un monolocale ci vogliono circa 258mila euro e 451mila per un trilocale. «Ma se si cerca a Campiglio i costi più che raddoppiano – racconta un agente immobiliare della zona – Con 450mila euro 70 metri quadri li trova soltanto in zone periferiche». I professionisti della zona parlano di un mercato limitato, fatto di molte rivendite. «I prezzi sono alti perché di nuovo c’è poco, solo qualche ristrutturazione. L’offerta è bassa e quindi i prezzi lievitano». Un mercato orientato esclusivamente alle seconde case, ma che, a detta dei professionisti del settore, non sta creando un problema di residenzialità in zona. «I residenti hanno quasi tutti casa da generazioni, quindi il problema si può dire che non ci sia. Certo se una giovane coppia dovesse cercare qui la loro prima casa, con uno stipendio normale, sarebbe in grande difficoltà, ma il paese è talmente piccolo che quasi tutti hanno un appartamento di proprietà».
Val di Fassa regina di rendita
Subito dietro Pinzolo si trova la Val di Fassa. Tutta la valle, grazie al suo appeal turistico, presenta valori al metro quadro molto alti. Focalizzando l’attenzione su Canazei il risultato è molto simile a quello di Pinzolo: 421mila euro per un trilocale, 240mila per il 40 metri quadri. «Sono numeri che ci possono stare, ma dipende dalla posizione e dallo stato dell’immobile – dice un’immobiliarista della zona – Per una casa nuova o in zona centrale, si può spendere tranquillamente anche il doppio». Anche in questo caso la fotografia è di una realtà in cui i residenti fanno fatica. «Ci sono differenti canali di vendita – osserva lo stesso professionista – Diciamo che in qualche modo i residenti riescono ogni tanto a trovare una casa a dei prezzi abbordabili. Molti però si trovano costretti a guardare altrove, non solo fuori da Canazei, ma proprio fuori dalla valle».
In Busa calano le prime case
L’analisi puntuale del fenomeno la porta un immobiliarista dell’Alto Garda. Prima però i dati: a Riva si va da 251mila euro per un trilocale a 143mila per il mono, mentre ad Arco si passa da 247mila a 141mila. «Se mi trovi un trilocale a 251mila euro lo compro io – commenta il professionista – Anche 145mila euro per 40 metri quadri sono pochi. Diciamo che se ci si trova in città i prezzi sono molto più alti». Questo perché nonostante i costi siano inevitabilmente saliti, a causa dell’inflazione, la domanda non è cambiata, permettendo quindi di vendere anche a prezzi più alti. «Il mercato in busa ormai è quasi esclusivamente di seconde case. Prima dell’aumento dei tassi di interesse invece vendevamo anche a residenti in cerca della prima casa. Ora però chi chiede un mutuo, con l’aumento dei tassi, non riesce a permettersi una casa in questa zona. Ma il mercato delle seconde case non si è fermato: vendiamo a italiani di tante regioni, ma anche a tedeschi, polacchi e di altre zone. Dal nostro punto di vista direi che il mercato è rimasto tanto attivo quanto prima dell’aumento dei prezzi». L’analisi è confermata anche da un altro professionista della zona. «Anche ad Arco sono in aumento gli acquirenti da fuori regione, di prime case ormai ne facciamo poche, al massimo due o tre in un anno».
La situazione nelle città
La situazione diventa assai più complessa da fotografare nelle città: Trento, Rovereto e Pergine. Per il capoluogo sono stati analizzati relativi alla zona centrale, quasi 250mila euro per un trilocale e 141mila per i 40 metri quadri. Si tratta di una zona ricercata, ma probabilmente non la più ambita, quella è la collina est, inoltre è un’area in cui molti degli appartamenti in vendita sono datati e questo ha un effetto sui prezzi. Rovereto e Pergine sulla carta sembrano soluzioni più vantaggiose e la città della Valsugana è diventata meta negli anni di molti abitanti di Trento alla ricerca di una soluzione più abbordabile, ma abbastanza vicina da permettere un tragitto casa-lavoro accettabile.
I nuovi mercati
E a proposito di soluzioni alternative i dati dicono che nuovi mercati si stanno aprendo proprio per la ricerca di case a prezzi competitivi in zone limitrofe a quelle dove i costi sono esplosi. Uno di questi è la Val di Fiemme, che sta accogliendo i giovani e le famiglie della Val di Fassa in cerca di una casa non troppo lontana dalle loro zone. A Cavalese per un trilocale si paga in media 266mila euro o 152mila per un monolocale. Un altro mercato alternativo che sta vivendo particolare interesse è quello dell’Altopiano della Vigolana. Ma se gli abitanti di Trento guardano in particolare a Vigolo Vattaro il dato contiene l’intero comune, ben più ampio, inquinando i dati.
Focus affitti
L’analisi del mercato degli affitti è complicata da vari fattori: per esempio nelle località turistiche gli annunci sono pochi e il campione non è quindi rilevante. Va detto che in alcune località per un canone si paga anche più del 35% dello stipendio medio trentino, la soglia ritenuta massima accettabile secondo Banca d’Italia. «A Pinzolo l’affitto residenziale non esiste» ci dice un immobiliarista. Discorso simile anche a Riva. Eppure il bisogno di casa da parte dei lavoratori c’è, così come nelle località c’è bisogno di loro.
«In Val di Fassa sugli affitti lavoriamo molto con gli insegnanti – racconta un’immobiliarista della valle – Per loro si riesce a trovare qualcosa perché durante le vacanze tornano a casa. Si costruiscono quindi accordi per cui nel periodo di Natale e in quello estivo l’appartamento si affitta ai turisti e questo permette a loro di abbattere il costo del canone mensile». Si tratta sicuramente di una soluzione intelligente, ma anche insostenibile sul lungo periodo per una persona, se vuole costruirsi una vita in quella zona. Non è un caso quindi che ci sia un importante ricambio di lavoratori nelle zone turistiche, con il risultato, specie a scuola, di non dare continuità al lavoro fatto e non costruire nuovi residenti nella comunità.